Эксперт
Михаил Гребенников
20 февраля в послании Федеральному собранию РФ президент России Владимир Путин предложил внедрить в стране механизм так называемых ипотечных каникул. 28 февраля в Думу был внесен проект закона, который в СМИ называют законопроектом об ипотечных каникулах. Что предлагает проект закона и что уже применялось банками при работе с ипотечными заемщиками?
По словам президента, законопроект призван защитить заемщиков в случае возникновения у них финансовых проблем и четко закрепляет основания, по которым заемщик признается попавшим в трудную жизненную ситуацию:
1. Регистрация заемщика в службе занятости в качестве безработного, который не имеет заработка, с целью поиска подходящей работы;
2. Признание заемщика инвалидом;
3. Смерть трудоспособного близкого родственника заемщика, имеющего на иждивении нетрудоспособных членов семьи;
4. Временная нетрудоспособность заемщика на более чем 2 месяца подряд;
5. Снижение заработной платы заемщика или его супруги более чем на 30 % в сравнении со среднемесячной заработной платой за предыдущий год.
Таким образом, вводится единая классификация, по которой гражданин может быть признан попавшим в трудную жизненную ситуацию. Ранее каждый банк сам определял эти критерии.
Один раз и только за единственное жилье
В проекте закона закрепляется принцип однократности предоставления отсрочки за весь период кредитования (ст. 6). То есть заемщик, взявший в банке ипотечный кредит, вправе в любой момент в течение времени действия кредитного договора обратиться к кредитору с требованием приостановить исполнение своих обязательств или уменьшить размер платежей на льготный период, определенный заемщиком. Но при одновременном соблюдении следующих условий:
1. Условия кредитного договора ранее не изменялись по требованию заемщика;
2. Предмет ипотеки — жилое помещение, являющееся единственным пригодным для постоянного проживания заемщика, или права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, объектом которого является единственное жилое помещение заемщика.
Таким образом, при наличии в собственности еще одного жилого помещения ипотечные каникулы применить будет нельзя.
Сейчас коммерческие банки сами определяют количество предоставлений отсрочки платежей. К примеру в Сбербанке отсрочку могли предоставить и второй раз, если до этого заемщик выполнил все обязательства и по первой отсрочке, и по договору. Могли пойти навстречу и при наличии другого жилья, если ипотека бралась на улучшение жилищных условий.
Основной долг и проценты фиксируются
Важной новацией является норма фиксации сумм основного долга и процентов при применении закона. Это положение существенно снизит нагрузку на заемщика. Раньше банки не фиксировали суммы основного долга и процентов. Сумма платежей, приходящаяся на период каникул, разбрасывалась на оставшийся срок кредитования, что приводило к увеличению ежемесячного платежа после окончания льготного периода. Благодаря фиксации суммы долга и процентов ежемесячный платеж после окончания льготного периода не изменится. Вместо этого будет увеличен срок кредитования — чтобы заемщик смог погасить платежи, пришедшиеся на период ипотечных каникул.
Банки и сейчас продлевают сроки кредитования на 1-3 года при предоставлении рассрочки, но это более дорогой вариант, так как график платежей пересчитывается из общей суммы остатка, что увеличивает процентные выплаты.
Предельный срок льготного периода, определяемый законопроектом, составляет 6 месяцев. Дата начала каникул — через два месяца после даты обращения заемщика с требованием о рассрочке. С моей точки зрения, правильно было бы вводить льготный период через месяц после принятия решения и увеличить его срок до года. К примеру в случае тяжелой болезни или пожара вряд ли заемщик за полгода восстановит свою платежеспособность. А если потерял доход, то два месяца ожидания могут резко усугубить ситуацию.
Сроки, документы и важные нюансы
Фиксирует проект закона и срок рассмотрения заявления заемщика — 5 рабочих дней. Это, конечно, правильно, но при условии, что все подтверждающие документы предоставлены. Заемщику нужно будет документально подтвердить, что он находится в трудной жизненной ситуации и что ипотечная квартира — его единственное жилье.
На мой взгляд, законодателям необходимо еще раз рассмотреть сроки принятия решения и совместно с банками установить четкий перечень документов, которые должны прилагаться к заявлению заемщика. Чтобы через пять дней заемщику не возвращали документы на доработку и так много раз. Сегодня банки сами устанавливают срок рассмотрения заявления, при этом именно сбор пакета документов и является самым сложным моментом, как и последующая проверка банком информации заемщика.
Важная норма нового законопроекта — мораторий на обращение взыскания на предмет ипотеки (то есть квартиру) в течение льготного периода. То есть банк не может досрочно расторгнуть соглашение о льготном периоде и обратиться в суд. Хотя и здесь законодателям надо уточнить формулировки закона, чтобы не возникали споры.
Наверное, большинство заемщиков в трудной жизненной ситуации хотели бы не только замораживания долга на полгода, но и реальной возможности погасить долг и сохранить жилье. Здесь очень важно начать исполнять график с момента окончания льготного периода, иначе пойдет просрочка и через 90 дней банк может обратить взыскание на квартиру через суд.
В процессе обсуждения законопроекта необходимо вместе с банковским сообществом найти компромисс по сроку льготного периода (а именно по вопросу его увеличения, если заемщик может обслуживать хотя бы частично долг), а также предусмотреть перевод обязательств в мировое соглашение, если после льготного периода заемщик не смог начать полностью выполнять график платежей.
В целом можно сказать, что закон об ипотечных каникулах необходим, так как он устанавливает единый подход для всех кредитных учреждений при обращении заемщиков, попавших в трудную жизненную ситуацию. Если сейчас каждый банк сам решает, как действовать, и не всегда учитывает реальное положение заемщиков, то с принятием закона этого не будет. В то же время необходимо не просто в «спринтерском темпе» принять закон, но и постараться проработать его, чтобы потом на практике избежать досадных недоразумений.